2015. 8. 28. 법률 제13499호로 개정된 민간임대주택에 관한 특별법(기존의 임대주택법을 전부 개정하는 ‘임대주택법 전부개정법률’이다) 부칙 제6조 제2항에서 “이 법 시행 당시 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자가 아닌 자가 건설하였거나 건설하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대하여는 종전의 임대주택법 제2조 제2호의2에 따른 공공건설임대주택으로 보아 종전의 규정을 적용한다”고 하였는데, 2020. 12. 22. 법률 제17734호로 개정된 공공주택 특별법 부칙 제6조 제1항은 민간임대주택에 관한 특별법 부칙 제6조 제2항에도 불구하고 분양전환이 완료되지 아니한 공공건설임대주택에 대하여는 개정 공공주택 특별법 제50조의3이 적용된다고 규정하였다.

실무에서는 분양전환 완료의 의미를 두고 해석이 갈려 여전히 구 임대주택법이 적용되어야 한다는 주장과 공공주택특별법이 적용되어야 한다는 주장이 모두 제기되었으나, 대체로 공공주택특별법을 적용하는 것으로 판결이 정리되어가는 것으로 보인다.

한편 공공주택특별법 제50조의3에서 공공주택의 우선분양전환자격에 관하여 정해두고 있는 내용 중 기존의 임대주택법상 우선분양전환자격과 내용 상 차이를 두고 있는 것은 라.목(선착순 임차인의 우선분양전환자격)이라 할 수 있는데, 라.목에서는 “선착순의 방법으로 해당 임대주택의 입주자로 선정된 자로서 입주일부터 분양전환할 때까지 계속하여 거주하면서 분양전환하는 시점에 해당 임대주택 입주 시 자격요건 중 주택소유기준을 충족하고 있는 경우”라고 정해두고 있어, 기존 임대주택법에서 선착순 임차인의 경우 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인에게 우선분양전환자격이 있다고 인정하는 것과 요건 상 차이를 두고 있는 것은 아닌지 하는 의문이 들 수 있다.

그러나 이는 요건상의 차이라기보다는, 기존의 임대주택법이 선착순 임차인의 경우에도 청약 등의 방법으로 입주한 세대와 동일하게 세대원 전원이 무주택자일 것을 요구하는 것인지가 불분명한 상황에서 이를 두고 임대사업자와 임차인 간의 분쟁이 발생함에 따라 이와 같은 분쟁을 차단하기 위해 요건을 보다 명확히 제시한 것으로 봄이 옳다.

즉, 임차인은 해당 임대주택에 입주할 당시 입주자 모집공고에 기재된 내용이나 임대차계약서에 표시된 내용을 신뢰하고 임대차계약 등을 체결하였을 것이기에 해당 임대주택 입주 시 자격요건을 충족하는지를 따져 우선분양전환 자격을 인정하는 것이 타당하다는 입법자의 의도가 반영되었다 할 것이다.

따라서 공공임대주택에서 우선분양전환 자격이 있음을 주장하려는 임차인들은 해당 임대주택 입주 시 자격요건을 충족하는지를 주장 및 입증하여야 할 책임이 있고 그에 따라 우선분양전환자격 여부가 가려질 수 있을 것이다. 

법무법인 태림 광주분사무소 이은실 변호사